Hva viser tegningene?
Start der, ikke i kjelleren.
At et kjellerrom har vært brukt som soverom i tjue år, er ikke dokumentasjon på godkjent bruk. Hent godkjente plantegninger, snitt- og fasadetegninger, byggetillatelse, brukstillatelse eller ferdigattest, eventuelle senere søknader og dokumentasjon på tidligere ombygging.
Sammenlign så tegningene med dagens planløsning og bruk. Det er avstanden mellom de to som avgjør hva slags sak dette er.
Hoveddel eller tilleggsdel?
Rom som stue, kjøkken og soverom regnes normalt som hoveddel. Bod, lager og enkelte tekniske rom er tilleggsdel.
Når et rom endres fra tilleggsdel til hoveddel, er dette en søknadspliktig bruksendring.
Søknadsplikten gjelder selv om veggene allerede er kledd, rommet har vært brukt slik lenge, kjelleren inngår i boligens oppgitte areal, eller det var en tidligere eier som gjorde arbeidet.
Gjelder det lempeligere krav for eldre boliger?
Ja, og de er mildere enn mange tror.
For boliger som ble oppført eller omsøkt før 1. juli 2011, kan forenklede krav gjelde ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor samme boenhet. Forutsetningen er blant annet at rommet ligger direkte inntil en eksisterende hoveddel ved å dele vegg, gulv eller tak.
- Romhøyde ned til 2,0 meter
- Ett vindu i hvert rom, dersom vinduet også oppfyller kravene til rømning
- Ikke eget krav til utsyn
- Enklere ventilasjonsløsning der dette er tilstrekkelig
- Ikke krav om ny radonsperre eller radonbrønn
- Lempede krav til tilgjengelighet og energieffektivitet
Dette er ikke et generelt fritak. Brann, sikkerhet, fukt, inneklima og forsvarlig bruk må fortsatt ivaretas. For boliger omsøkt fra 1. juli 2011 gjelder strengere krav.
Hva gjelder for vindu, dagslys og rømning?
Et rømningsvindu må normalt ha fri bredde på minst 0,5 meter, fri høyde på minst 0,6 meter, og samlet bredde og høyde på minst 1,5 meter. Det må kunne åpnes, og det må være praktisk mulig å rømme gjennom.
Ligger vinduet i en lysgrav, må også lysgraven og muligheten for å komme videre til terreng vurderes. Et vindu kan tilfredsstille målene og likevel være ubrukelig som rømningsvei.
En vanlig misforståelse hører også hjemme her: «vindu på 10 prosent av gulvarealet» er ikke et generelt krav for alle eldre kjellere.
Hva med fukt og radon?
Fukt er ofte den virkelige hindringen, ikke byggesaken.
Kontroller drenering og utvendig fuktsikring, terrengfall og takvann, fukt i gulv og vegger, innkledde konstruksjoner mot terreng, saltutslag og avflassing, mugg eller kjellerlukt – og om konstruksjonen i det hele tatt kan tørke.
Innvendig etterisolering av en fuktig kjellervegg øker risikoen for skjulte skader. Rekkefølgen betyr alt her.
På radon innebærer de forenklede reglene at det ikke nødvendigvis kreves ny radonsperre eller radonbrønn. Radonnivået må likevel være forsvarlig, og andre tiltak kan bli nødvendige dersom målinger viser for høye verdier. Rommet må også ha ventilasjon tilpasset boligens løsning.
Skal kjelleren bli en egen leilighet?
Da er dette en annen sak, med et annet regelverk.
Skal kjelleren bli en selvstendig boenhet med alle hovedfunksjoner, kan det bli krav til brannskille, lydisolasjon, egen inngang, parkering, uteareal, bod, ventilasjon og ansvarlige foretak.
De forenklede reglene for rom innenfor samme bolig kan ikke uten videre brukes ved etablering av en ny boenhet.
Hvordan går du fram?
- Hent godkjente tegninger
- Mål opp kjelleren og registrer dagens planløsning
- Kontroller fukt, radon, ventilasjon og rømningsmuligheter
- Sammenlign forholdene med kravene som gjelder
- Avklar om du kan søke selv eller trenger ansvarlig søker
- Utarbeid eksisterende og nye tegninger
- Søk om bruksendring og eventuelle fasadeendringer
- Gjennomfør nødvendige tiltak og send sluttdokumentasjon
En ettergodkjenning er ikke en godkjenning av rommene slik de står. Kommunen må få dokumentasjon på at relevante krav er oppfylt, eller at nødvendige tillatelser og eventuelle dispensasjoner kan gis.