Hva skal verdigrunnlaget brukes til?
Til å fastsette bankens sikkerhet, belåningsgrad og mulige låneramme.
Det får betydning ved refinansiering, ved finansiering av oppussing eller ombygging, og ved konvertering fra byggelån til ordinært lån.
Grunnlaget skal være forsiktig og dokumenterbart. Derfor kan banken ikke uten videre legge kundens eget verdianslag, opprinnelig kjøpesum eller kostnaden for utførte arbeider til grunn.
Når holder en statistisk verdi?
Når det finnes mange relevante og sammenlignbare salg.
Automatiske verdimodeller fungerer godt for ordinære boliger i områder med jevn omsetning. Der er datagrunnlaget rikelig og boligene like nok.
Modellen kjenner derimot ikke boligens faktiske tekniske tilstand, standarden og kvaliteten på oppussingen, ulovlige eller ikke godkjente arealer, spesielle tomteforhold, utsikt, støy eller lokale kvaliteter, store ombygginger, skader og vedlikeholdsetterslep – eller om arealopplysningene i det hele tatt er riktige.
Blir usikkerheten for stor, kan banken kreve en individuell vurdering.
Er kostnaden det samme som verdiøkningen?
Nei, og dette er den vanligste misforståelsen etter en oppussing.
Etter tilbygg eller påbygg, innredet loft eller kjeller, ny boenhet, vesentlig endret planløsning, omfattende rehabilitering, betydelig standardheving eller endret bruk, kan banken be om en ny vurdering.
Men det du har brukt, er ikke det samme som det boligen har steget. Verdien påvirkes av utførelse, dokumentasjon, lovlighet, marked – og hvor godt tiltakene faktisk passer boligen. En påkostning som ikke etterspørres i markedet, gir liten verdiøkning uansett hva den kostet.
Hva gjelder ved byggelån?
Da trengs det gjerne to vurderinger med ulikt formål.
Før byggestart kan banken ha behov for en forhåndsvurdering av forventet verdi etter ferdigstillelse. Underveis kan det være nødvendig å vurdere dagens verdi, og hvilke verdier som faktisk er tilført.
Et bygg under oppføring kan ikke verdsettes som et ferdig bygg. Vurderingen må ta hensyn til faktisk fremdrift, gjenstående kostnader, risiko, tillatelser, markedet for uferdige objekter og forventet verdi etter ferdigstillelse.
Når kreves ny vurdering ved refinansiering?
Når forutsetningene har endret seg siden sist.
Typisk når tidligere verdivurdering er gammel, boligen er vesentlig endret, låneøkningen er stor, belåningsgraden ligger nær bankens grense, markedet har endret seg, eller den automatiske verdien har stor usikkerhet.
Men en høyere vurdert verdi gir ikke automatisk rett til mer lån. Banken vurderer fortsatt inntekt, samlet gjeld, betjeningsevne og egne kredittkriterier.
Hva med spesielle eiendommer?
Der gir standardiserte markedsmodeller et mindre robust resultat.
- Store eller påkostede eneboliger
- Kombinerte bolig- og næringseiendommer
- Småbruk og landlige eiendommer
- Utleieeiendommer
- Uferdige boliger
- Eiendom med utviklingsmuligheter
- Eiendom med byggesaksmessige avvik
- Omfattende skade eller vedlikeholdsetterslep
Felles for disse er at det finnes få sammenlignbare salg – og at det er de individuelle forholdene som avgjør verdien.
Hvem kan utføre vurderingen?
Det bestemmer banken.
Avhengig av eiendommen og formålet kan vurderingen utføres av en eiendomsmegler, en takstingeniør eller en annen kvalifisert verdsetter. Banken avgjør hvilken rapporttype og hvilken verdsetter den godtar.
Verdsetteren bør ha relevant kompetanse, kjenne eiendomstypen og markedet, være uavhengig av kredittavgjørelsen, opplyse om forutsetninger og usikkerhet, og dokumentere hvilken verdi som er vurdert.
Avklar med banken hva som kreves før rapporten bestilles. Det sparer deg for en rapport banken ikke kan bruke.