La oss illustrere med en kontroll i et næringsbygg i Oslo.
Brannisoleringen av stålkonstruksjonene skulle ha to lag branngips. En kontrollør banket seg gjennom akse 452 og 453.
Hva tror du han fant?
Jo — ett lag. Ikke to. På flere stålsøyler og ståldragere. Han målte en av bjelkene, en HEB200, direkte mot fakturaen fra det utførende firmaet for å sjekke at det som var betalt for, faktisk var det som sto der.
Avvikene ble rettet. Da ferdigattesten ble søkt, fulgte det som-bygget-tegninger med — og de viste ett siste, mindre avvik, en endring i en åpning, vurdert som ikke søknadspliktig.
Det er dette uavhengig kontroll faktisk er: ikke et skjema som krysses av, men noen som banker på veggen, teller lag med gips, og måler bjelken opp mot regningen — før alt lukkes for godt.
Er ferdiggrad og tilført verdi det samme?
Nei, og forskjellen er hele poenget med kontrollen.
Ferdiggrad beskriver hvor langt byggearbeidet har kommet. Tilført verdi handler om hvilken verdi de utførte arbeidene har gitt eiendommen på kontrolltidspunktet.
Enkelte kostbare arbeider gjennomføres tidlig, mens andre store kostnader kommer helt mot slutten. Prosjektering, gebyrer og finansieringskostnader kan dessuten være nødvendige prosjektkostnader uten at de gir tilsvarende fysisk verdi i bygget.
En vurdering kan derfor ikke bygge på fakturasummen alene.
Hvordan brytes prosjektet ned?
I arbeider og milepæler, slik at hver post kan vurderes for seg.
- Prosjektering og offentlige tillatelser
- Rigg og drift
- Grunnarbeider, fundamenter og betong
- Bærekonstruksjon
- Tak og utvendig tetting
- Vinduer og ytterdører
- Tekniske installasjoner
- Innvendige vegger og overflater
- Kjøkken og fast innredning
- Utomhusarbeider og sluttarbeider
For hver post vurderes hvor mye som er utført, hva som gjenstår, og om fremdriften samsvarer med betalingsplanen.
Hva ser man på befaringen?
Den fysiske statusen på ett bestemt tidspunkt.
Hvilke arbeider som er ferdigstilt, hvilke som er påbegynt, om leveranser er montert, om fremdriften følger planen, om noe må gjøres om, om det finnes synlige forsinkelser, og om prosjektet er endret.
Et punkt som ofte avgjør timingen: om deler snart bygges inn og blir vanskeligere å kontrollere. Skjulte arbeider kan ikke uten videre bekreftes dersom de er lukket før befaringen og ikke er dokumentert på annen måte.
Teller materialer på byggeplassen som verdi?
Det kommer an på.
Vurderingen avhenger blant annet av om materialene er levert til byggeplassen, er betalt og tilhører prosjektet, er beskyttet mot skade og tyveri, er spesialtilpasset bygget, kan identifiseres mot faktura eller leveranse, og er klare til å monteres.
Et fakturert produkt som fortsatt står hos leverandøren, er ikke nødvendigvis tilført panteobjektet. Banken kan ha egne krav til dokumentasjon eller garanti før slike beløp kan utbetales.
Hva gjenstår for å fullføre?
Dette er den delen som avgjør risikoen, ikke ferdiggraden.
Kartlegg gjenstående kontraktsarbeider, bestilte tilleggsarbeider, forventede prisendringer, uavklarte poster, egeninnsats som ikke er utført, kostnader ved forsinkelser, behov for reserver, og arbeid som må utbedres eller gjøres på nytt.
Et prosjekt kan ha høy ferdiggrad og likevel bære betydelig økonomisk risiko, dersom de dyreste eller mest usikre arbeidene er de som gjenstår.
Kan man bruke forventet sluttverdi?
Ikke som verdi underveis.
En forhåndsvurdering kan beskrive antatt markedsverdi når prosjektet er ferdig. Under byggingen må den holdes strengt adskilt fra verdien på kontrolltidspunktet.
Et uferdig bygg kan ikke vurderes som om det var ferdigstilt. Det gjenstår arbeid, kostnader, tid og risiko før den forventede sluttverdien kan realiseres.
I praksis må fem størrelser holdes fra hverandre: verdi før byggestart, verdi tilført til nå, nåværende verdi som uferdig objekt, kostnad for gjenstående arbeider, og antatt verdi etter ferdigstillelse.
Når bør banken varsles?
Så tidlig som mulig når fremdriften eller økonomien avviker vesentlig fra planen.
Tidlige varsler gir bedre mulighet til å avklare finansiering, endre betalingsplanen eller redusere prosjektomfanget mens det fortsatt finnes handlingsrom.
Termobolig kan utføre fremdriftskontroller og levere dokumenterte vurderinger av ferdiggrad, tilførte verdier og gjenstående arbeid, tilpasset prosjektet og bankens behov.